Reforma tributária: novos regulamentos mudam regras para imóveis, Simples Nacional e serviços

O que mudou: CBS e IBS chegam às notas fiscais

Quem passou pelo caixa de um supermercado em maio de 2026 já encontrou algo diferente na nota fiscal. Ao lado dos tradicionais ICMS, PIS e Cofins, surgem duas siglas novas: CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). São os primeiros sinais concretos da Emenda Constitucional 132, de 2023, que começa a remodelar, de forma gradual, a cobrança de impostos sobre o consumo no Brasil.

A reforma, regulamentada pela Lei Complementar 214, de 2025, substitui progressivamente cinco tributos — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — por esses dois novos. O modelo adotado é o chamado IVA dual (Imposto sobre Valor Agregado cobrado em cada etapa da cadeia produtiva), com crédito pleno para evitar a cumulatividade, ou seja, o efeito em cascata de imposto sobre imposto.

Em 2026, o sistema está em fase de testes. As alíquotas são simbólicas: 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. O recolhimento efetivo ainda não ocorre, desde que as obrigações acessórias sejam cumpridas. Segundo análise publicada no portal Migalhas, a CBS entra de forma plena em 2027, o IBS ganha força progressiva a partir de 2029, e o sistema novo valerá integralmente em 2033, quando os tributos antigos serão extintos.

Como o IVA será dividido entre União, estados e municípios

A parte federal do IVA forma a CBS, que reunirá o PIS, o Cofins e o IPI — todos administrados pela União. Já o IBS ficará sob gestão compartilhada entre estados e municípios: incorporará o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).

Essa divisão tem impacto direto sobre empresas e contribuintes, pois cada esfera de governo terá competência distinta sobre partes do novo sistema. A transição exige adaptação contábil e fiscal por parte das organizações, especialmente as de médio e grande porte.

Impacto para donos de imóveis

Proprietários de imóveis estão entre os grupos mais atentos às mudanças. De acordo com reportagem do Estadão E-Investidor, publicada em 14 de maio de 2026, os novos regulamentos da CBS e do IBS alteram as regras tanto para o aluguel quanto para a venda de imóveis, além de ampliar a fiscalização sobre o investidor imobiliário.

Hoje, a maior parte das pessoas jurídicas que administram imóveis paga, sobre a receita bruta, quatro tributos: IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica), CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), PIS e Cofins. Com a reforma, a estrutura de tributação sobre esse setor será reformulada, o que pode exigir revisão de contratos e planejamento financeiro específico para o segmento.

Especialistas recomendam atenção redobrada ao cronograma de transição para evitar surpresas na carga tributária efetiva a partir de 2027.

Deputado Hauly propõe 3º modelo para o Simples Nacional

No "Fórum TIC na Reforma Tributária", realizado em Brasília na quinta-feira (14/05/2026), o deputado federal Luiz Carlos Hauly (PODE-PR) — um dos principais articuladores da reforma tributária — sugeriu a criação de um terceiro modelo de tributação para o Simples Nacional.

Atualmente, o Simples Nacional conta com dois modelos: o tradicional e o híbrido. Neste último, as empresas já recolherão IBS e CBS. O terceiro modelo proposto por Hauly seria totalmente eletrônico e integrado ao IVA 5.0. "Só ficaria de fora o Imposto de Renda e a CSLL. Daríamos desconto na contribuição previdenciária", afirmou o parlamentar, segundo o Portal da Reforma Tributária, que acompanhou o evento presencialmente.

Além dessa proposta, Hauly fez outras quatro sugestões durante o fórum:

- Antecipar o IBS para 2027 ou 2028, acelerando a transição; - Tirar a tributação da folha de pagamento e transferi-la para a CBS: "com 5% de alíquota você liquida a fatura", disse; - Sorteio de notas fiscais pela União: "vai dar mais dinheiro para o CPF do que o tigrinho e as bets", comparou; - Criar um grande banco de dados para compras governamentais e privadas, com foco em transparência fiscal.

"O Brasil tem o pior sistema tributário do mundo"

Hauly foi enfático ao contextualizar a reforma. "A distorção tributária matou o setor industrial brasileiro. O empresário correu para os governos estaduais para conseguir benefício fiscal, e conseguiu", afirmou. Para ele, o IVA é a única alternativa para reverter esse cenário.

O deputado também destacou que a reforma representa uma "mudança histórica": o Brasil estaria "na antevéspera da maior reforma da história do país". Ele ressaltou que a proposta une, de forma inédita, o modelo do IVA à Tecnologia da Informação — daí a designação "IVA 5.0".

Segundo Hauly, o IVA foi concebido na Europa, em Paris, na década de 1920, levou mais de 30 anos para ser implementado no continente e, atualmente, está presente em mais de 175 países. Com a reforma, o parlamentar avalia que o Brasil terá "o melhor e mais tecnológico IVA do mundo".

A reforma vai gerar inflação em 2027?

Uma das principais dúvidas de economistas e especialistas diz respeito ao impacto inflacionário da transição. Segundo análise do Jota, alguns especialistas apontam que o setor de serviços tende a ser mais afetado do que os demais segmentos da economia, o que pode pressionar os preços em 2027, ano em que a CBS entrará em vigor de forma plena.

O raciocínio é que serviços, historicamente menos tributados do que produtos industrializados, passarão a recolher uma carga maior com o novo sistema. Essa redistribuição pode encarecer desde planos de saúde e mensalidades escolares até serviços de tecnologia e consultorias.

Por ora, a reforma promete simplificação — mas o teste real de seus efeitos sobre o bolso do consumidor ainda está por vir.

O que o contribuinte precisa saber agora

- 2026: fase de testes com alíquotas simbólicas (0,9% CBS + 0,1% IBS); sem recolhimento efetivo se obrigações acessórias forem cumpridas; - 2027: CBS entra em vigor de forma plena; risco de pressão inflacionária no setor de serviços, segundo especialistas; - 2029: IBS começa a ganhar peso progressivo; - 2033: extinção definitiva de PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS; sistema novo opera integralmente; - Proprietários de imóveis devem revisar contratos e acompanhar regulamentos da CBS e do IBS; - Empresas do Simples Nacional devem monitorar o avanço da proposta do 3º modelo de tributação.

A reforma tributária é a maior mudança no sistema de impostos brasileiro em décadas. Entender seu cronograma e seus impactos setoriais é essencial para o planejamento financeiro de empresas e cidadãos.